申請新的商業貸款或家庭貸款前要問的幾個問題

業主有時幾乎完全集中在利率和其選擇新的商業地產貸款或貸款多戶時,固定期間借款。但是,其他因素對“資本總成本”有重大影響,並且可能會限製或擴大所有者的選擇權。在LBK全好貸借錢網上簽名之前,請確保您已經回答了這九個問題。

1. 您對該物業的計劃和再融資目標是什麼?

為您的公寓或商業物業選擇最有利的融資解決方案涉及權衡替代貸款選項的條款和條件之間的權衡。做出合理的選擇始於清楚了解或您對財產的計劃和再融資的目標。該物業是否有可能在未來出售,如果有,何時出售?您現在是依賴房產產生的收入,還是希望在未來(也許是在退休後)最大限度地提高房產收入?現在或不久的將來是否需要解決延期維護問題?預計在未來 5 到 10 年內進行改造或其他重大升級或維修嗎?您是否需要將您房產的權益用於其他投資,例如購買另一處房產?

2. 固定期限過後會怎樣?
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一些商業地產或多戶家庭貸款在固定期限和其他期限結束時到期應付。這些通常被稱為“混合”貸款,在固定期限後轉換為浮動利率貸款。在 5、7 或 10 年固定期限後到期的商業房地產貸款或多戶家庭貸款可能會在不利的時間強制再融資。金融市場可能會導致再融資選擇昂貴或不可用。或者當地市場狀況可能導致空置率增加或租金減少,從而降低您的房產對貸方的吸引力。通常,最低利率交易是針對在固定期限結束時到期的貸款,包括更嚴格的預付款罰款(參見問題 4)。

3、貸款期限和攤銷期限是多少?

貸款期限是指貸款到期應付的時間。攤銷期是指為計算每月還款額而對本金還款進行攤銷的時間段。在其他條件相同的情況下,攤銷期越長,每月支付的費用就越低。對於公寓或多戶住宅,通常可以攤銷 30 年。對於商業物業,30 年攤銷更難獲得,許多貸方的攤銷期限不超過 25 年。30 年攤銷期的貸款的還款額可能低於 25 年攤銷期的貸款,即使它的利率略高。在大多數情況下,貸款期限短於攤銷期。例如,貸款可能在十年內到期應付,但在 25 年內攤銷。

4、如果貸款在固定期限後轉換為浮動利率,浮動利率如何確定?
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可變利率是根據指數利率的差價或保證金確定的。指數利率通常是六個月的倫敦銀行同業拆借利率,或者在較少情況下是最優惠利率。利率是通過將利差與指數利率相加來計算的。價差各不相同,但最常見的是在 2.5% 到 3.5% 之間。利率調整通常每 6 個月進行一次,直到貸款到期。通常,利率在調整點的變動幅度是有上限的。但是,一些貸方對首次調整沒有上限。如果費率大幅變動,這將使業主面臨大幅增加付款的風險。

5. 預付罰金是什麼?

幾乎所有固定利率的商業地產貸款和公寓貸款都包含某種形式的預付款罰款,這意味著如果您提前還清貸款,您會產生額外費用,如果您想再融資或出售房產或如果您希望支付的金額高於預定的每月支付金額。預付罰金通常採用設定的預付時間表、收益維持協議或廢止的形式。設定的提前還款時間表預先確定了罰款佔貸款餘額的百分比,並隨著貸款期限的增加而減少。例如,5 年期固定貸款的提前還款時間表可能被引用為“4,3,2,1”,這意味著償還貸款的罰款是第 1 年餘額的 4%,第 2 年餘額的 3%,等等. 收益維持協議要求使用一個公式計算罰款,該公式旨在補償貸款人在無風險利率上的剩餘貸款期限內損失的利息收入,並貼現至現值。該公式可能很複雜,但結果幾乎總是比設定的預付款時間表更具懲罰性,並且通常會使提前還款在財務上不可行。第三種懲罰,廢止,較少使用。它的工作方式類似於收益維持協議,其目的是讓貸方完整地承擔利息收入的損失,但它通過要求借款人替代其他證券來替代損失的收入而不是支付現金來實現這一點。通常,提供的最具吸引力的利率與具有收益維持協議或廢止的貸款有關。通常在貸款到期前 180 至 90 天有一個窗口,當罰款到期時,可以有時間安排再融資。這些貸款通常在固定期限結束時到期。

6. 與關閉新貸款相關的所有費用和收費是多少?
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再融資可能代價高昂,了解所有成本對於評估再融資是否是正確選擇至關重要。最大的成本是評估、產權保險、託管費用、環境審查、積分以及處理和/或貸款費用。評估費將達到 2,000 美元及以上。第一階段環境評估費用為 1,000 美元及以上。貸方收取的處理和/或貸款費用從大約 1,500 美元開始,然後從那裡增加。貸方可能會或可能不會收取積分。一些貸方,尤其是公寓或多戶家庭貸款,將費用上限為 2,500 至 3,000 美元,不包括所有權和託管費用。重要的是要了解與再融資導致的每月償債節省相比的總成本。需要多少個月才能收回再融資的成本?

7. 貸款是否可以承擔?費用是多少?

許多(但不是全部)商業房地產貸款都是可以承擔的。一般會收取一定的費用,通常是餘額的 1%,並且承擔方必須得到貸方的批准。如果您有機會在貸款期限內出售商業或公寓物業,那麼可承擔性對於具有重大預付款罰款的貸款至關重要,例如具有收益維持或廢止條款的貸款。

8. 是否有扣押物?如果有,它們是什麼?

一些商業房地產貸款和公寓貸款將需要扣押財產稅或保險。每月的金額是確定的,然後在每筆本金和利息支付之外收取,足以支付到期的財產稅和保險賬單。此類扣押將影響您的財產現金流,因為財產稅和/或保險的款項是在實際到期之前收取的。扣押增加了貸款的實際利率,因為它們相當於貸款人向貸方提供的無息貸款。

9. 貸方是否允許二次融資?

尋找二級或第二留置權融資變得相當困難,許多貸方不允許根據貸款條款進行。但是,市場條件可能會發生變化,從而使此類貸款更容易獲得。如果您的貸款價值相對較低,並且您可能希望獲得財產的權益以支付重大維修或改造、購買額外財產或用於其他目的,則可以提供允許二次融資的貸款有利。

從貸方E7借錢網獲得利息信函可能非常耗時。許多業主只接觸他們現有的貸方或他們所在地區的知名商業銀行貸方,並認為他們得到的報價是最好的。這並非總是如此。在許多情況下,規模較小或知名度較低的貸方提供最激進或最靈活的條款。沒有獲得多個引號就無法知道。一個優秀的商業貸款經紀人可以為您提供多封利息信函,並幫助您比較每封信函的條款和條件,並選擇最能滿足您的目標和計劃的解決方案。

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